Как оценить квартиру и узнать ее реальную стоимость

Уметь правильно оценить квартиру на сегодняшний день очень важно. Так как любые рыночные операции, связанные с недвижимостью: покупка, продажа квартиры или дома, вступление в права наследства и т.д., — не обходятся без оценки квартиры. Если заниматься этими вопросами самостоятельно, без привлечения специалистов, нужно вникнуть в процесс, понять его тонкости и действовать пошагово.

Как оценить квартиру?

На рынке всегда есть покупатель, желающий дешевле купить, и продавец, планирующий больше выручить. Есть еще третье лицо, имеющее намерение и возможность заработать на сделке продавца и покупателя. Можно обойтись без третьих лиц и не переплачивать. Но для этого нужно располагать временем и желанием весь путь от понимания:

  • как правильно оценить квартиру,
  • как узнать реальную стоимость квартиры,
  • как определить рыночную стоимость квартиры,
  • как рассчитать стоимость квартиры для продажи;
  • какие документы нужны для оценки квартиры,
  • как подготовить эти документы, — до самой сделки у нотариуса пройти самостоятельно.

 

Как оценить квартиру

Как оценить стоимость квартиры

Как узнать стоимость своей квартиры и как правильно оценить квартиру на продажу поможет знание факторов, влияющих на ее стоимость:

  • район города;

(Центр — самый дорогой район, чем дальше от центра, тем дешевле будет м2. Стоимость квартиры также будет зависеть от расположения дома и от его соседства.

Если первый этаж в доме занимают офисы и вход в них осуществляется через подъезд, цена на квартиру будет ниже, чем в аналогичных домах по соседству.

Как правильно оценить квартиру поможет знание и таких внешних обстоятельств: сбивает цену на квартиру и соседство с клубом, ЗАГСом, кладбищем, тюрьмой, вокзалом, аэропортом. Расположение дома рядом с промышленным или перерабатывающим предприятием, свалкой может снизить цену квартиры на треть в сравнении с аналогичными в этом же районе.

Преимуществом же для повышения и стабильной стоимости квартиры будет соседство дома с парком, сквером, лесопарковой зоной, детскими площадками. Такое расположение будет залогом хорошего вида из окна, чистого воздуха и местом прогулки для жильцов любого возраста).

  • отдаленность от транспортной развязки;

(В первую очередь это касается метро в тех городах, где есть данный вид подземного транспорта. Далее рассматриваются маршрутки, трамваи и троллейбусы, отдаленность остановок от дома и временной интервал между рейсами. Логично, что, чем ближе транспорт к дому, тем квартира дороже).

  • этажность дома;

(Дома до 2-х этажей, 5-этажки, сталинки, высотные дома (9— 16 этажей), новострои. Рассмотрение этого показателя подразумевает не только этажность дома, но и его возраст, что является немаловажным фактором для формирования цены на квартиры в нем. Чем старше дом (1, 2, 5 этажей), тем старее в нем все коммуникации, более вероятны проблемы с крышей и подъездами, а значит и цена будет ниже, чем в новострое. На цену квартиры влияет и рабочее состояние лифта для высоток, наличие в них грузового).

  • этаж дома;

(Нужно понимать, как правильно оценить квартиру, учитывая ее расположение на этаже. Первый и последний этажи в одном доме будут стоить дешевле, чем промежуточные. Для последнего этажа важен еще и технический этаж, в нем есть плюсы и минусы. Его наличие гарантирует защиту от прямых солнечных лучей и мгновенного возможного протекания во время дождя или снегопада.

Некоторые при наличии ключа от техэтажа пытаются использовать его в личных целях: оборудовав его под мастерскую, бильярдную или просто чердачное помещение для хранения вещей. Но зачастую через техэтаж проводятся современные коммуникации для всех квартир в доме — кабельное, Интернет. Это подразумевает движение рабочих по потолку последнего этажа с целью подсоединить новых клиентов к сети или же устранить поломку.)

  • количество комнат;

(1 — 2 — 3 — 4 — х комнатная квартира. Если речь не идет о свободной планировке. С количеством комнат возрастает и цена на квартиру).

  • общая площадь, планировка;

(Учитывая параметры площади и планировки, важно понимать, как правильно оценить квартиру. Площадь зависит от возраста дома. Чем современнее дом, тем больше в нем площадь квартир. Можно рассматривать трехкомнатную квартиру на 70 м2 в старой высотке, а можно с такой же площадью говорить об одинарке в новострое. Планировка в старых домах тоже имеет значение: двух- или трехкомнатные квартиры могут быть со всеми изолированными комнатами, что явно будет преимуществом для роста цены. А возможен вариант с проходными комнатами, что снизит ее стоимость).

  • состояние квартиры, ремонт;

С четким понимаем, как правильно оценить квартиру, нужно подходить и к оценке ремонта в ней:

— Без ремонта (квартира в новострое — стены от застройщика; или же квартира с очень старым ремонтом).

— Жилое состояние, косметический ремонт.

— Капитальный ремонт.

— Возраст капитального ремонта (3-5 лет и больше).

  • срочность продажи.

(Если квартира продается без спешки, то этот фактор никак не влияет на ее цену. Если же рассматривается срочная продажа, то стоимость квартиры будет занижена сразу или возможно занижение цены в процессе торга. Она может быть равна или ниже рыночной).

Сколько стоит оценка квартиры

Обязательной процедурой при операциях с недвижимостью является оценка. Сколько стоит оценка квартиры и как она происходит нужно разобраться.

Стоимость оценки недвижимости, в том числе квартиры или дома, бывает разной, она может определять рыночную стоимость, страховую, кадастровую, инвестиционную, налогооблагаемую, ликвидационную. Соответственно, сколько стоит оценить квартиру будет зависеть еще и от цели самой оценки. Если оценочный документ требуется:

— в нотариальную контору для совершения сделки купли-продажи, вступления в права наследства, оформления дарственной (стоимость оценки квартиры такова: оценка квартиры 250 грн, оценка дома — 350 грн);

— в суд для раздела имущества или вступления в права наследования (стоимость оценки недвижимости составит 400—600 грн);

— в банк для получения кредита, залогом которого выступает недвижимость (400—600 грн);

— в консульство или посольство при выезде за границу (стоимость оценки недвижимости будет 400—600 грн).

Как узнать рыночную стоимость квартиры

Перед тем, как рассчитать стоимость квартиры, нужно изучить рынок.

Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой она может быть продана на конкурентном рынке. Для этого нужно изучить стоимость квартир в этом же районе с похожими или идентичными характеристиками.

Как узнать реальную стоимость квартиры поможет упрощенный метод. Нужно стоимость не меньше пяти аналогичных квартир просуммировать и разделить на их количество, то есть на пять. Таким образом можно получить среднюю стоимость за м2 в данном районе. Исходя из полученного результата, можно узнать стоимость своей квартиры. Возможна корректировка общей цены в зависимости от ее особенностей — ремонт, вид из окна, соседство, срочность продажи.

На сайтах риэлторских контор сейчас предлагается услуга «Оценить квартиру». В предлагаемых калькулятор нужно ввести запрашиваемые данные, после чего выводиться ориентировочная стоимость квартиры. Задаваясь вопросом, как правильно оценить квартиру, стоит для сравнения и полноты информации, воспользоваться и таким предложением.

Изучив ценовую политику рынка недвижимости, объективно рассмотрев все возможные факторы, влияющие на цену, можно оценить квартиру (дом). Как рассчитать стоимость квартиры для продажи уже рассмотрели, но цена может быть сознательно завышенной.

Если квартира вам дорога, с ней связаны самые теплые воспоминания, капитальный ремонт упрощает жизнь и окружает аурой комфорта, можно подождать покупателя именно на вашу цену. Такой вариант возможен, если при вынужденной продаже не идет речь о ее срочности.

Реально нужно понимать возможности сделки с завышенной стоимостью. Продавец может рассчитывать найти покупателя, который оценит ее уют, ремонт, вид из окна, доброжелательных соседей и будет готов заплатить запрашиваемую сумму, даже если она будет завышена. Такой вариант возможен, если покупателю нужна квартира именно в этом доме — переезд родственников или близких друзей. Или же квартира окажется именно такой, как в мечтах. Тогда сделка может состоятся и без торга.

Но, как правило, адекватность и объективность преобладают. Поэтому оценить квартиру нужно с учетом ее рыночной стоимости и получением желаемой прибыли.

Как оценить квартиру на продажу

Для тех, кто не хочет, не может или не располагает временем вникать в вопрос: как определить стоимость квартиры, такую услугу могут предоставить сертифицированные специалисты. К ним можно обратиться самостоятельно или через риэлтора, который может заниматься продажей или покупкой вашей квартиры.

Специалист-оценщик должен иметь документы, подтверждающие его личную квалификацию на проведение данного вида деятельности, сертификат Фонда государственного имущества Украины, выписки из Государственного реестра оценщиков. Количество специалистов, имеющих право делать такую оценку, ограничено.

На сегодняшний день установился новый порядок по оценке недвижимости. Эксперту совсем не обязательно выезжать, как раньше на место, чтобы лично осмотреть и сфотографировать объект. Заинтересованное в оценке лицо, может выбрать себе оценщика через Интернет, изучив список кандидатур.

Остановившись на том, кто вызвал больше доверия, владелец недвижимости отправляет ему запрос об оценке. Вместе запросом по электронной или обычной почте отправляются личные данные владельца, информация о недвижимости, соответствующие документы и фото (при желании) для более точной оценки.

Нужно понимать, что данные, полученные экспертом, будут внесены им в машину. И чем больше полезной и четкой информации будет предоставлено — месторасположение, возраст дома, ремонт, вид из окна, количество зеленых насаждений, — тем точнее и объективнее будет оценка.

Важно знать, что оценочная стоимость квартиры для продажи влечет за собой плату по налогообложению. Очень важно, чтобы оценочная и рыночная стоимость совпадали или были близки. Ошибка машины в расчете оценочной стоимости может повлечь за собой неоправданные траты.

Полученная стоимость оценки недвижимости может не удовлетворить заказчика. Он вправе обратиться за повторным проведением оценки уже к другому эксперту. Стоимость оценки недвижимости тогда возрастает вдвое, так как влечет за собой дополнительные расходы по оплате услуг. Увеличивается и время получения оценочного документа. Переписка с оценщиком занимает от одной до двух недель.

Такая процедура экспертной оценки недвижимости нужна только в случае купли-продажи. Что же касается вступления в права наследования, дарения, получения ипотеки, залога, то Фонд госимущества разрешает получать оценку у экспертов, не имеющих право на налоговую оценку.

Стоимость оценки недвижимости имеет официальные цифры, в некоторых случаях по индивидуальным причинам (например срочность) стоимость может отличаться. Но, зная установленную стоимость оценки недвижимости, нужно ее придерживаться и не переплачивать. Знание процедуры и ее стоимости позволяет не дать себя обмануть и отстоять свои права. Особенно, когда это касается имущественных вопросов.

Налогом не облагается продажа квартиры, если владелец осуществляет продажу недвижимость не чаще чем раз в три года.

5% от стоимости квартиры платит продавец, если был владельцем недвижимости (даже недостроенной) менее трех лет;

15% налогообложения при продаже заплатит иностранец.

Какие документы нужны для оценки квартиры

Независимо от того, кто занимается покупкой или продажей квартиры — собственник или наемный человек, для оценки квартиры нужны копии таких документов:

  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, решение суда и т.д.;
  • технический паспорт;
  • паспорт владельца;
  • идентификационный код владельца;
  • сведения о наложении обременений, долговых обязательств, других имеющихся юридических условий.

Как оценить дом

Как оценить дом

Особенностью оценки частного дома является оценка и земельного участка, на котором он расположен.

Оценка дома осуществляется при наличии тех же копий документов, что и для оценки квартиры:

— правоустанавливающий документ,

— техпаспорт,

— паспорт (1—3 страницы);

— идентификационный код владельца.

Для оценки земельного участка нужно предоставить такие копии документов:

— государственный акт на право собственности земли;

— присвоенный кадастровый номер.

Как оценить стоимость дома

Подходы к оценке домов могут существенно отличаться друг от друга. Это будет зависеть от самого дома — ветхий домик или новая вилла, от месторасположения — в городе или за его чертой. Размер земельного участка, на котором он расположен, наличие на нем деревьев, водоемов, других построек, плодородность почвы.

К вопросу оценки земли может быть и более серьезный подход. Он будет учитывать наличие возможных полезных ископаемых, зоны леса, наличие коммуникаций или отдаленность от них, предполагаемую прибыль от использования надела и спрос на него в данном районе.

Цены на квартиры находятся под влиянием курса валютного рынка, времен года, улучшением инфраструктуры города или района, иммиграционных процессов в городе, стране, мире.

Иногда рыночная стоимость не соответствует желаемой прибыли, а бывает наоборот, что под влиянием внешних факторов и внезапно повысившегося спроса можно получить выручить больше ожидаемой суммы. Следует следить за рынком цен и всевозможными обстоятельствами, имеющими влияние на изменения в нем, и тогда можно не только не потерять, но и выиграть на сложившихся жизненных обстоятельствах.

Читайте еще: 

Какие документы нужны для продажи (покупки) квартиры или дома

Как купить квартиру, дом, дачу или землю правильно?

Как продать квартиру выгодно

Поделитесь статьей в соц. сетях: